Netolický z Cushman & Wakefield: Přístup k ESG je při pronájmu kanceláří zásadní i v Brně

Brněnský kancelářský trh v polovině letošního roku zaznamenal meziroční nárůst výstavby i poptávky, čímž dokazuje svou stabilně dobrou výkonnost. Ve druhé polovině roku by se mělo dokončit pět kancelářských budov. Nájemné se v letošním prvním pololetí zvýšilo o jedno euro na úroveň 16,50 eura za m2 a měsíc a čeká se, že dále poroste. Partner a vedoucí regionálního zastoupení společnosti Cushman & Wakefield Lukáš Netolický pozoruje na brněnském realitním trhu i další trendy. „Parametr ESG je stále důležitější pro developery, nájemce i zaměstnance,“ říká.

Jaká je nyní aktivita na brněnském kancelářském trhu?

Po útlumu aktivity v roce 2020 pronajímatelé s napětím očekávali návrat poptávky po volných kancelářských prostorách, která se dostavila již ve druhé polovině loňského roku. Silná aktivita přetrvává i letos a očekávám, že tomu tak bude i nadále.

Co je na trhu nového, v čem se mění?

Developeři začali zvyšovat standardy budov na brněnském kancelářském trhu a začíná se objevovat i odvážná architektura, oba faktory pak ve spojení s dobrou lokalitou pomáhají, a hlavně budou pomáhat při kompenzaci růstu nájemného. Právě exkluzivita kancelářské budovy a správná lokalita, zvláště ta s dobrým dopravním napojením na brněnské hlavní uzly MHD a centrum města, je velmi žádaná. Současná výstavba potrvá nepřetržitě až do roku 2024 či 2025. Takže je to právě poptávka po novém exkluzivním prostoru a službách v centru města za rozumných podmínek, která umožňuje i přiměřený nárůst ceny nájemného.

Zvyšování nájemného se tedy nevyhneme?

Vyšší stavební náklady se nutně promítnou do cen připravovaných projektů. Odhaduji, že kanceláře v centru města s plánovaným dokončením v roce 2024 se budou nabízet za vyšší částky, než jsme zvyklí dnes, a to i o několik eur za metr čtvereční. Toto zvýšení bude hnacím motorem růstu nájemného i ve stávajících budovách. Většina velkých nájemců na brněnském kancelářském trhu, což jsou převážně centra sdílených služeb zahraničních společností, se bude snažit vyššímu nájemnému vyhnout. V Brně však mají své kanceláře i technologické a investiční společnosti, pro které má hodnotu reprezentativnost prostor a které chtějí mezi své zaměstnance nalákat nejlepší talenty. Právě tito hráči si budou moci dovolit vyšší nájemné v nově vznikajících projektech.

Jaké nové projekty v Brně vzniknou a kdy budou dokončené?

V současné době je výstavba velmi silná – staví se devět projektů s celkovou plochou 75 300 m2 moderních kancelářských prostor, což je o osmnáct procent více, než je průměr posledních pěti let. Přibližně 44 procent této plochy by se mělo dokončit do konce roku 2022, 40 procent v roce 2023 a zbytek v roce 2024. Pouhých 10 procent kancelářských ploch ve výstavbě je již zajištěno nájemní smlouvou, 90 procent se staví spekulativně. V první polovině roku 2022 byla zahájena výstavba nové budovy ‚I‘ (8 600 m2) v projektu Vlněna developerské společnosti CTP Invest. Vyšší stavební aktivita se očekává ve druhé polovině roku, kdy započne výstavba 31 900 m2 kanceláří v rámci tří projektů.

Bude o nové projekty zájem? Jaká je aktuálně poptávka a neobsazenost?

Výstavbě pomáhá právě velmi silná poptávka, která je nyní nadprůměrná i z dlouhodobého pohledu ve srovnání se silnými roky hospodářského růstu v posledním desetiletí. Hrubá poptávka (celkový objem realizovaných nájemních transakcí za dané časové období) činila v první polovině letošního roku 32 100 m2, což představuje sedmnáctiprocentní pokles oproti druhé polovině roku 2021, ale 33procentní nárůst ve srovnání s jeho prvním pololetím. Čistá poptávka (která zahrnuje pouze nově uzavřené smlouvy, včetně předpronájmů a expanzí, nezahrnuje obnovené smlouvy, tzv. renegociace) dosáhla 19 800 m2. Podíl renegociací za posledních 12 měsíců představoval 41 procent z hrubé poptávky. Podíl předpronájmů byl stále velmi nízký, pohyboval se okolo tří procent. Průměrná míra neobsazenosti v Brně dosáhla na konci letošního června 10,9 procenta, což představuje pokles o půl procentního bodu ve srovnání s koncem roku 2021. Neobsazenost se v různých částech Brna liší. Nejnižší je v centru města (4,9 procenta), v částech Slatina (0,5 procenta) a Královo Pole (7,9 procenta). Celková plocha volných kanceláří v Brně činila 71 700 m2. V následujících letech předpokládám další nárůst čisté poptávky, který bude povzbuzován zvláště novou výstavbou. Podíl ukončených, neprodloužených nájemních smluv na celkovém množství kanceláří se v posledních letech snižuje a očekávám, že tento trend bude pokračovat. Nicméně stále platí, že důležitým faktorem úspěchu je připravenost projektu v době, kdy nájemci začínají svou potřebu stěhování do nových prostor řešit. To bývá v průměru cca devět až dvanáct měsíců předem (v návaznost na velikost poptávky: větší poptávky o několika tisících m2 dříve, menší o několika stovkách m2 později), zatímco výstavba trvá obvykle dva roky, tedy mnohem déle. Bezpodmínečně nutná je tedy spekulativní výstavba.

Jaké firmy si nyní prostory nejčastěji pronajímají a kde?

Největší plochy byly v první polovině roku pronajaty IT společnostmi, které tvořily 43 procent čisté poptávky (a dokonce 61 procent hrubé poptávky), následovaly společnosti poskytující odborné služby (21 procent) a finanční společnosti (12 procent). Téměř 50 procent nových prostor bylo pronajato ve čtvrtích Trnitá a Královo Pole. Z poloviny šlo o nové budovy postavené nebo rekonstruované v posledních pěti letech. Rekonstrukce jsou již nutné i u budov třídy A, které ještě nedávno určovaly výši nejvyššího dosahovaného nájemného – aby mohly konkurovat novějším budovám, musejí upgradovat technologie, vybavení, celkové prostředí a úroveň služeb poskytovaných klientům.

Zájem je tedy hlavně o moderní prostory, zmínil jste nároky na reprezentativnost, snahu kvalitním prostředím nalákat ty nejlepší zaměstnance – počítá se tedy s jejich návratem do kanceláří?
Zcela určitě. Covid sice potvrdil, že práce z domova je možná, ale zároveň odhalil i její nedostatky. Firmy tedy většinou chtějí, aby jejich zaměstnanci alespoň část dní v týdnu pracovali v kanceláři – někteří si však zároveň práci z domova oblíbili, a proto je nutné je k návratu motivovat. Jednou z cest je lepší prostředí v kanceláři, na němž si nyní zakládají i typy firem, pro něž to dříve nebylo tak běžné. Například některá centra sdílených služeb, která zaměstnávají levnější pracovní sílu a mívala poměrně velkou fluktuaci, nyní kladou vyšší nároky na pracovní prostředí. To má být kvalitnější, modernější, zdravější a trvale udržitelnější. Splnění těchto nároků ze strany pronajímatelů zároveň do jisté míry obhajuje zvyšování nájemného.

Celý článek:

https://www.estate.cz/premium-brno/netolicky-z-cushman-wakefield-pristup-k-esg-je-pri-pronajmu-kancelari-zasadni-i-v-brne/?_sm_vck=sGbqQqPbjRJJF0kHR57s47L0snLGTMb8ZGQrP99LJ0DQqQjb6PJD

Zdroj: Estate.cz, David Mařák